8月3日晚，樓市傳來大消息！

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)3日發(fā)布消息稱，新制定的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式面向社會(huì)公開征求意見，“新北京人”房源分配要不少于30%。

什么是共有產(chǎn)權(quán)房？

共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

誰可以買共有產(chǎn)權(quán)房？

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》提出，申請(qǐng)購買本市共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合：

（一）申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

（二）申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。且一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

那么，哪些人不能買呢？

《辦法》規(guī)定，有以下情形之一的，不得申請(qǐng)購買共有產(chǎn)權(quán)住房：

（一）申請(qǐng)家庭已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。

（二）申請(qǐng)家庭有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

（三）有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年的。

（四）申請(qǐng)家庭有違法建設(shè)行為，申請(qǐng)時(shí)未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

另外，值得注意的是，和自住房、公租房一樣，共有產(chǎn)權(quán)房同樣需要搖號(hào)配售，順序選房！

《辦法》規(guī)定，房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。

共有產(chǎn)權(quán)住房都在哪兒？

共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。

同時(shí)，《辦法》規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可根據(jù)中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房需求和土地緊缺情況等，從城市發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配房源使用，促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解。

如何購買共有產(chǎn)權(quán)住房？

和北京其他政策性住房一樣，購買共有產(chǎn)權(quán)住房也需要經(jīng)歷網(wǎng)上公告、網(wǎng)上申請(qǐng)、聯(lián)網(wǎng)審核、公布搖號(hào)名單、搖號(hào)配售、順序選房、購房確認(rèn)。

同時(shí)，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請(qǐng)住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。　

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

事實(shí)上，早在2014年的時(shí)候，住建部就提出過共有產(chǎn)權(quán)的概念，并于包括北京在內(nèi)的6座城市設(shè)立有試點(diǎn)，而上海市在保障房制度中已經(jīng)加入了共有產(chǎn)權(quán)制度。

那么，這一新政的出臺(tái)，對(duì)于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有何影響？

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)做出了點(diǎn)評(píng)如下： 

北京此次針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)住房政策的征求意見稿，充分說明北京當(dāng)前對(duì)于住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的決心。類似住房包括上海也有過推廣，但動(dòng)靜相對(duì)小，而類似政策內(nèi)容也是為了更好地引導(dǎo)此類住房市場(chǎng)的發(fā)展。

對(duì)于此類住房來說，最顯著的特點(diǎn)就是產(chǎn)權(quán)的讓渡不是一次性的，而是逐漸讓渡的方式。基于類似的產(chǎn)權(quán)讓渡模式，地價(jià)和房?jī)r(jià)的構(gòu)成也會(huì)有顯著不同。最典型的就是購房者前期因?yàn)檎加胁糠之a(chǎn)權(quán)，所以在購房方面的出價(jià)相對(duì)會(huì)比較低，這也有助于降低購房成本。而隨著后續(xù)購房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。此類操作有很好的制度創(chuàng)新，關(guān)鍵要在細(xì)節(jié)上做探討。

從此類住房的認(rèn)購方面看，主要是針對(duì)無房的群體而進(jìn)行的，所以是帶有一定的保障房屬性的住房。此類群體也包括了外地符合限購的群體。但此類住房和其他保障房的一個(gè)最大特點(diǎn)就是，其是允許租賃的。一些包括經(jīng)適房和公租房等，其實(shí)是不允許轉(zhuǎn)租的，但類似房源是可以轉(zhuǎn)租的，所以從這個(gè)角度看，又帶有很強(qiáng)的商品房屬性。

類似住房的供應(yīng)，對(duì)于后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有積極啟發(fā)的。從類似住房的探索來看，也會(huì)使得相應(yīng)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)變。相關(guān)房企在拿地方面也需要看到此類政策帶來的新變化。

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志也表示，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多創(chuàng)新點(diǎn)。它兼顧了公平，特別突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境、以及將來物業(yè)費(fèi)的繳納等，各個(gè)方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。

共有產(chǎn)權(quán)住房還有助于進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，本市正在深入推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過合理定價(jià)，分配更加公平合理，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求，將對(duì)本市房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行起到有效推動(dòng)作用。

另外，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出，還有利于解決北京交通擁堵的大城市病。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池表示，“北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病?！壁w秀池說，北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏?、?dāng)?shù)鼐蜆I(yè)的人員購買，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問題的解決。

同時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，北京要建設(shè)四個(gè)中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種非常好的形式。政策中提出，在兼顧本地居民住房需求的同時(shí)，對(duì)于穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”的房源供應(yīng)要不少于30%，擴(kuò)大了保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措，對(duì)于北京市建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都具有重要意義。

自住型商品房將何去何從？

據(jù)市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化、升級(jí)、規(guī)范，不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會(huì)進(jìn)一步提高。

那么，原有的自住型商品房將何去何從？市民已經(jīng)購買的自住房將受到何種影響？

對(duì)此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新老政策銜接方面，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項(xiàng)目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行；《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。