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當(dāng)土地拍賣報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限后，將不再簡(jiǎn)單采取"價(jià)高者得"的方式，而是使用"終次報(bào)價(jià)"規(guī)則。

??近日，東莞市自然資源局和東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布《東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》。從發(fā)布的《規(guī)則》來(lái)看，一改過(guò)去"價(jià)高者得"的模式，首創(chuàng)"最接近平均價(jià)者得"的土地網(wǎng)上競(jìng)價(jià)方式，這一舉措引發(fā)了市場(chǎng)高度關(guān)注。

??據(jù)了解，7月份東莞所有拍賣的商住地都將執(zhí)行新規(guī)定。

??首創(chuàng)土拍新規(guī)

??根據(jù)《規(guī)則》顯示，所謂終次報(bào)價(jià)，是指東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達(dá)到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)方式，以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得入選人的競(jìng)價(jià)方式，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。

??《規(guī)則》指出，終次報(bào)價(jià)功能將在掛牌截止時(shí)間后15分鐘，且網(wǎng)上報(bào)價(jià)已到達(dá)上限時(shí)開通。

??對(duì)競(jìng)自持、競(jìng)配建等設(shè)定上限的國(guó)土資源網(wǎng)上掛牌交易，需要通過(guò)終次報(bào)價(jià)確定競(jìng)得入選人的，適用本規(guī)則。

??舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)競(jìng)拍地塊的網(wǎng)上報(bào)價(jià)的限價(jià)為10億元。當(dāng)網(wǎng)上報(bào)價(jià)觸及10億元天花板時(shí)，有5家開發(fā)商參與最終報(bào)價(jià)，分別報(bào)10億、13億、14億、15億、16億，平均值為13.6億元，那么，報(bào)價(jià)14億元的競(jìng)拍開發(fā)商最接近終次報(bào)價(jià)的平均價(jià)，地塊也由該開發(fā)商競(jìng)得。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，"限價(jià)+一次性最終報(bào)價(jià)"的土拍模式，某種程度上是對(duì)"價(jià)高者得"的經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度的重大改革和完善。

??那么，開放商如何獲得終次報(bào)價(jià)競(jìng)買人資格?

??在終次報(bào)價(jià)前，已報(bào)出至少一次有效報(bào)價(jià)的競(jìng)買人，自動(dòng)獲得終次報(bào)價(jià)資格。未報(bào)出有效報(bào)價(jià)的競(jìng)買人，須在資格確認(rèn)環(huán)節(jié)同意接受上限報(bào)價(jià)后，才能獲得終次報(bào)價(jià)資格。

??未獲得終次報(bào)價(jià)資格的競(jìng)買人，不能參加終次報(bào)價(jià)。

??如何確認(rèn)終次報(bào)價(jià)結(jié)果?在終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，最先報(bào)出上限值的競(jìng)買人即為競(jìng)得入選人。

??根據(jù)終次報(bào)價(jià)的結(jié)果，只有一個(gè)有效報(bào)價(jià)的，以此報(bào)價(jià)確定競(jìng)得入選人。兩個(gè)或以上的有效報(bào)價(jià)，按照有效報(bào)價(jià)計(jì)算平均價(jià)，已獲得終次報(bào)價(jià)資格，但未報(bào)價(jià)的，不納入平均價(jià)計(jì)算。所報(bào)價(jià)與平均價(jià)相差的絕對(duì)值最小的為競(jìng)得入選人，如果絕對(duì)值相等的情況下，以絕對(duì)值最小且高于平均價(jià)的確定為競(jìng)得入選人。

??平均價(jià)精確到元，系統(tǒng)根據(jù)四舍五入的原則確定平均價(jià)。

??終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)結(jié)束后，將在競(jìng)價(jià)系統(tǒng)中公布報(bào)價(jià)記錄，確定競(jìng)得入選人。

??市場(chǎng)過(guò)火 "新規(guī)"降溫

??根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2019年5月東莞土地掛牌公開出讓土地57.14萬(wàn)平方米，建筑面積約173.68萬(wàn)平方米，建筑面積環(huán)比大幅上升88%，同比大幅上升43%。

??而東莞此次出臺(tái)土拍新政或與其近期土地市場(chǎng)較熱有關(guān)。此前數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價(jià)提前鎖定地塊、溢價(jià)率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

??自5月以來(lái)，有多宗地塊出現(xiàn)了提前鎖定的情況。

??5月7日，保利以30億元競(jìng)得萬(wàn)江勝利社區(qū)商住地塊，溢價(jià)率46%，商業(yè)自持比例100%。值得注意的是，在沒(méi)有其他競(jìng)價(jià)人的情況下，保利自己連續(xù)加價(jià)至最高限價(jià)30億元，并且連續(xù)加報(bào)自持商業(yè)面積比例，最終獨(dú)自進(jìn)行30輪競(jìng)報(bào)后，在掛牌截止日前13天提前鎖定該地塊，這也是東莞土拍市場(chǎng)第一次出現(xiàn)提前鎖定的情況。

??5月15日，鵬瑞地產(chǎn)同樣是在沒(méi)有其他競(jìng)價(jià)人的情況下，獨(dú)自進(jìn)行29輪加價(jià)和加報(bào)商業(yè)自持面積比例，最終以23.6億元+商業(yè)自持比例100%的代價(jià)競(jìng)得南城雅園商住地塊，溢價(jià)率159%，比掛牌截止日提前了2天鎖定了該地塊；

??5月16日，融創(chuàng)以10.23億+商業(yè)部分自持年限40年的代價(jià)拿下沙田鎮(zhèn)商住地塊，溢價(jià)率50%，整個(gè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)過(guò)程用時(shí)僅29秒，比掛牌截止日提前了17天鎖定了該地塊；

??5月22日，首創(chuàng)置業(yè)以9.465億+商業(yè)部分自持年限40年的代價(jià)競(jìng)得望牛墩商住地塊，溢價(jià)率24%，整個(gè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)過(guò)程用時(shí)僅24秒，比掛牌截止日提前了16天鎖定了該地塊。

??事實(shí)上，今年4月份東莞土地市場(chǎng)就開始升溫。4月17日，中海地產(chǎn)東莞投資有限公司經(jīng)62輪競(jìng)價(jià)后以14.38億元力壓近30家房企成功奪得萬(wàn)江地塊，折合樓面價(jià)約1.6萬(wàn)元/平米，溢價(jià)高達(dá)75.79%，一舉拉開東莞這波土地潮序幕。

??新規(guī)獲業(yè)內(nèi)贊同

??《規(guī)則》的出臺(tái)，也獲得了更多的贊同。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，"終次報(bào)價(jià)"可以讓土地市場(chǎng)有效降溫，也能讓對(duì)地塊有意向的房企多一次競(jìng)拍的機(jī)會(huì)，相對(duì)更為公平。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，東莞土拍新政對(duì)于整個(gè)土地市場(chǎng)價(jià)格有積極作用，因?yàn)閳?bào)價(jià)最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會(huì)更加理性，有一些拿地資金預(yù)算不是很多但報(bào)價(jià)最接近也有機(jī)會(huì)拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。

??廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，"限價(jià)+一次性最終報(bào)價(jià)"的土拍模式，是對(duì)2005年以來(lái)我國(guó)施行的遵循"價(jià)高者得"原則（配建和企業(yè)實(shí)力是次要指標(biāo)）的經(jīng)營(yíng)性土地出讓方式的重大調(diào)整。首先，以出讓底價(jià)加市場(chǎng)化溢價(jià)確定限價(jià)，沒(méi)有違背土地"招拍掛"的框架，一定程度上還體現(xiàn)了"價(jià)高者得"的不動(dòng)產(chǎn)競(jìng)拍規(guī)則。重要的是，它部分消除了過(guò)去單一價(jià)格考量下的弊端，即利潤(rùn)和效率不兼容。對(duì)于這項(xiàng)新政對(duì)開發(fā)商的影響，李宇嘉表示，一次性最終報(bào)價(jià)，并以最接近平均價(jià)作為定價(jià)的依據(jù)，首先可以淘汰風(fēng)險(xiǎn)傾向高、杠桿高的開發(fā)商。其次，由于中標(biāo)者對(duì)最終價(jià)格沒(méi)有影響力，所有投標(biāo)人都會(huì)基于市場(chǎng)基本面，顯示其對(duì)地塊的真實(shí)評(píng)價(jià)，最后出來(lái)的房屋供給也是最佳的。

??釋放何種信號(hào)？

??從目前情況來(lái)看，東莞新政符合"一城一策，因城施策"的指導(dǎo)思想。

??此前，已經(jīng)有蘇州、合肥等土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則等。

??繼住建部對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大城市進(jìn)行2次預(yù)警提示后，銀保監(jiān)會(huì)也要求對(duì)房地產(chǎn)融資亂象包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等進(jìn)行整治。

??近期，房企融資也有收緊跡象，部分房企申請(qǐng)發(fā)債時(shí)會(huì)被問(wèn)及是否有拿過(guò)"地王"等問(wèn)題。

??5月11日的蘇州土拍新政已提出，土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%- 25%后，轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。同為"新一線"城市的東莞，也提出類似的模式，這可視為樓市長(zhǎng)效機(jī)制的落地成果。由此可期待，由二線熱點(diǎn)城市引發(fā)的"地市熱"或?qū)⒌玫娇刂?，那些過(guò)去幾年供地較少的熱點(diǎn)城市都可以跟進(jìn)。

??來(lái)源：國(guó)際金融報(bào)、證券日?qǐng)?bào)、廣州日?qǐng)?bào)，中房網(wǎng)綜合整理