5月28日下午，十三屆全國人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂閉幕，會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》（下稱“民法典”）。

民法典草案共7編，依次為總則編、物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，以及附則，是對(duì)1949年以來分散民事立法的系統(tǒng)整合、編訂纂修。從生老病死到衣食住行、商品交易，民法典寫盡個(gè)體權(quán)利密碼，被稱為社會(huì)生活的百科全書、市場經(jīng)濟(jì)的基本法、社會(huì)學(xué)意義上的憲法。

這部法律自2021年1月1日起施行，現(xiàn)行《婚姻法》、《繼承法》、《民法通則》、《收養(yǎng)法》、《擔(dān)保法》、《合同法》、《物權(quán)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》、《民法總則》同步廢止。

值得注意的是，針對(duì)社會(huì)普遍關(guān)注的住房與居住問題，民法典物權(quán)編新增了一個(gè)“居住權(quán)”，這意味著，你現(xiàn)在所居住的房子將要增加一項(xiàng)用益物權(quán)。該項(xiàng)權(quán)益明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

與居住權(quán)相關(guān)的民法典（草案）原文

第三百六十六條，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權(quán)期間；（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

老人“以房養(yǎng)老”獲得法律保障

河南建創(chuàng)律師事務(wù)所知名律師王康佳向《國際金融報(bào)》記者分析稱，居住權(quán)是在不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的基礎(chǔ)上，分離出一定期限的居住權(quán)利，這對(duì)弱勢群體來說，可以保障他們的居住權(quán)，也可以讓他們避免“錢房兩空”，為實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的目的做法律鋪墊。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全也認(rèn)為，居住權(quán)保障了老人對(duì)房子終身居住的權(quán)利，老有所依；另外，通過房屋所有權(quán)的出讓，獲得經(jīng)濟(jì)收入，老有所養(yǎng)。我國即將進(jìn)入老齡化社會(huì)，此時(shí)出臺(tái)居住權(quán)相關(guān)法律，在應(yīng)對(duì)老齡化方面正對(duì)其路、恰逢其時(shí)。

而在此之前就已經(jīng)有機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”模式，老人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人或機(jī)構(gòu)，并通過合同約定老人既能獲得一筆售房款，還可以在房屋中居住到去世為止。王康家表示，居住權(quán)的確立，讓選擇“以房養(yǎng)老”方式的老人，可以通過辦理登記手續(xù)取得居住權(quán)，使其晚年獲得更好的保障。

舉一個(gè)簡單的例子，一個(gè)退休老人獨(dú)居，擁有一套價(jià)值100萬元的房子，但兒女不在身邊，又沒有固定的收入來源，可能沒有余力支付保姆傭金、醫(yī)藥費(fèi)用等，生活非常拮據(jù)。居住權(quán)的出現(xiàn)可以解決這一困境。老人可以把房子賣掉或者抵押，同時(shí)要求設(shè)立居住權(quán)——有生之年要讓自己無償居住。這樣，老人就可以按照市場估值，得到一筆雖然低于100萬市場價(jià)值的資金，卻保證了自己可以安度晚年。

落實(shí)“租購并舉”

事實(shí)上，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，居住權(quán)規(guī)則的確立，受益的絕不僅僅只有老人，而是為所有在住房問題上處于劣勢的一方提供了新的制度選擇和法律保障。它能夠真正發(fā)揮房屋的保障作用，讓閑置的房屋物盡其用，同時(shí)也為有需要的人群提供一個(gè)相對(duì)固定的居所，實(shí)現(xiàn)住有所居，極大地推動(dòng)了“租購并舉”住房制度的進(jìn)一步落實(shí)。

王康佳向記者表示，此前的居住權(quán)一般限于老人、子女、配偶等具有特殊關(guān)系的家庭人員之間，而租客的居住權(quán)益是包含在租賃權(quán)之中的，只能通過租賃合同的形式來保障居住權(quán)益，如果合同簽訂的不規(guī)范或者不明確，租客等沒有房屋所有權(quán)的一方往往會(huì)比較吃虧。而如今居住權(quán)的確立，對(duì)于租客，特別是大量的公租房、廉租房等承租人，是一大利好。北京盈科（上海）律師事務(wù)所全球合伙人律師郭韌也分析稱，住房是民生大事，近幾年公租房發(fā)展很快，但公租房的發(fā)展還是不能滿足市場的實(shí)際需求，且為發(fā)展公租房，政府使用的資源和成本很高。如果設(shè)立了居住權(quán)，則可以將一部分居住需求釋放到市場上，讓低收入無房者可以通過服務(wù)或其他方式來獲得居住權(quán)，更廣度地加強(qiáng)對(duì)城市中低收入群體的住房保障。

莫天全坦言，公租房主要是保障中低收入群體有房可住，居住權(quán)的提出，會(huì)穩(wěn)定這部分群體長期居住公租房里，不需去買房子。

不過，莫天全認(rèn)為，市場整體的供需結(jié)構(gòu)和交易格局不會(huì)因居住權(quán)的確立而產(chǎn)生太大的改變。他分析稱，一方面，從歷史交易情況看，公租房群體本身的購房能力不足，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩渴袌鱿M(fèi)者的數(shù)量也不多，不足以對(duì)房地產(chǎn)市場的整體成交產(chǎn)生大的影響；另一方面，商品房消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥咳后w的數(shù)量也不多，不會(huì)造成市場流失大量消費(fèi)者而低迷。

來源：國際金融報(bào)