結(jié)婚買房，在大多數(shù)人看來是豆?jié){配油條的固定搭配。結(jié)婚買房的方式有很多種，有婚前就買好的，有結(jié)婚后夫妻雙方共同買的，還有父母出資買的……這些情形，怎么認(rèn)定房子的歸屬？離婚時(shí)，又怎樣進(jìn)行分割呢？我們?yōu)槟谐龇治霰恚?/span>

婚前買房

出資情況

房屋產(chǎn)權(quán)登記

司法實(shí)踐

一人出資

結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)，房屋登記在出資方名下，并還清個(gè)人貸款或全款買房

認(rèn)定為出資方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)

結(jié)婚前已還清全部貸款，但婚后取得房本，房屋登記在出資方名下

結(jié)婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向銀行申請貸款，房屋登記在該方名下，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸

認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，夫妻二人共同支付的貸款及房屋相對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分屬于共同財(cái)產(chǎn)；尚未償還的貸款視為產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人債務(wù)。

房屋登記在非出資方名下

通常是出資方不具備購房條件，以對方名義購房，若無特殊情況，會視為以結(jié)婚為目的的贈與，按共同共有處理；如果有證據(jù)證明出資方明確表示歸登記一方個(gè)人所有，按產(chǎn)權(quán)登記方個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。

雙方出資

房屋落在夫妻二人名下

同居生活期間購房，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理；婚后認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

房屋登記在夫、妻一人名下

同居生活期間購房，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理；非同居生活期間購房，按照共同財(cái)產(chǎn)處理還是按照借款或贈與處理，視具體情況而定，法官綜合考慮購房背景、出資數(shù)額等因素，以公平原則作出認(rèn)定。

婚后買房

出資情況

房屋產(chǎn)權(quán)登記

司法實(shí)踐

以夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購房

房屋登記在出資方名下

房屋是出資方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)在婚后的轉(zhuǎn)化，應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；若出資方只支付了首付款，房款尚未償還部分及房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

房屋登記在夫妻雙方名下或非出資方名下

應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購房

房屋登記在夫妻雙方名下

認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

房屋登記在夫妻一方名下房屋登記在未成年子女名下夫妻離婚時(shí)不能簡單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。法院重點(diǎn)審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示。如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理；如果真實(shí)意思并非將房屋贈與未成年子女，離婚時(shí)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

父母出資買房

婚前：

出資人

房屋登記

司法實(shí)踐

一方父母全資出資

登記在出資方子女名下

認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)一方父母支付房屋首付款

登記在出資方子女名下

由夫妻二人共同還貸，離婚時(shí)一般將房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，由該方支付剩余貸款。對婚內(nèi)夫妻雙方共同還貸（包括本金與利息）及房屋增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

登記在另一方子女名下

一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。父母明確表示贈與登記方或夫妻雙方或者有其他相反約定的除外。

登記在雙方子女名下

認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若雙方約定了共有方式及各自份額，則按照雙方約定享有房屋產(chǎn)權(quán)。若雙方對共有方式未進(jìn)行約定，視為等份共有。雙方父母均出資

登記在夫妻一方名下或雙方名下

應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。父母的出資應(yīng)認(rèn)定為對各自子女的贈與。

婚后：

出資人

房屋登記

司法實(shí)踐

一方父母全資出資

登記在出資方子女名下

認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ芬?guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

登記在對方子女名下或雙方子女名下

一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對對方子女的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。一方父母部分出資（或支付首付款），夫妻雙方共同還貸

登記在出資方子女名下或雙方子女名下

認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為對對方子女的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

雙方父母均出資

登記在一方名下

一般按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》規(guī)定，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

登記在雙方名下

認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

離婚判決時(shí)對房產(chǎn)不予處理的情況

情形

司法實(shí)踐

離婚時(shí)尚未取得不動產(chǎn)登記證書：夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同還貸，或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，但房屋增值。

待辦理完畢不動產(chǎn)登記證書后另行起訴

不動產(chǎn)登記證書有第三方

法院一般不會主動將第三方追加為第三人，而是根據(jù)當(dāng)事人的申請采取如下措施：（1）對房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）將案件中止審理，告知當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果，分割夫妻共有部分。

房產(chǎn)分割的6種特殊情況

一、小產(chǎn)權(quán)房分割

對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬作出處理。

對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受行政處罰的房屋，可以對其使用作出處理。這種情況下，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時(shí)，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價(jià)、詢價(jià)等方式進(jìn)行，取得使用權(quán)的一方應(yīng)向?qū)Ψ浇o予適當(dāng)補(bǔ)償。

在小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確，對該小產(chǎn)權(quán)房的處理不代表對其合法性的認(rèn)定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

二、公房承租權(quán)的分割

離婚案件中涉及公房承租權(quán)處理時(shí)，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權(quán)以及承租關(guān)系的變更。

屬于自管公房的，夫妻只有一方在產(chǎn)權(quán)單位工作，一般應(yīng)把承租權(quán)確定在在該產(chǎn)權(quán)單位工作的人名下，另一方獲得補(bǔ)償；但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。

三、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的分割

限售期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進(jìn)行分割。

經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚后以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付房屋價(jià)款，離婚后取得房產(chǎn)證的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

四、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房的分割

婚姻關(guān)系存續(xù)期間以夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房而獲得的“部分產(chǎn)權(quán)”，該“部分產(chǎn)權(quán)”應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，可以在綜合考慮房產(chǎn)來源、工齡折算等因素，并征求原產(chǎn)權(quán)單位意見確定產(chǎn)權(quán)單位權(quán)利比例后，予以公平分割。

五、約定服務(wù)條件房產(chǎn)的分割

夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務(wù)條件取得的房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但離婚時(shí)服務(wù)條件尚未實(shí)現(xiàn)的一般應(yīng)判歸約定服務(wù)條件的一方。

六、優(yōu)惠購房權(quán)性質(zhì)與折算

農(nóng)村拆遷補(bǔ)償中按所涉人口數(shù)取得的優(yōu)惠購房權(quán)，即優(yōu)惠購房指標(biāo)，系基于特定身份獲得的優(yōu)惠安置利益，但并非優(yōu)惠取得的物權(quán)本身。

離婚時(shí)優(yōu)惠購房權(quán)價(jià)值折算可考慮優(yōu)惠取得的房產(chǎn)性質(zhì)、能否上市交易、能否取得產(chǎn)權(quán)證等因素，在不高于市場價(jià)格與優(yōu)惠價(jià)格的差價(jià)范圍之內(nèi)予以確定。