滬深兩市上市公司2016年年報(bào)披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剔除數(shù)據(jù)不全企業(yè)，A股132家上市房企銷售費(fèi)用總計(jì)達(dá)406億元，同比上漲18%，即2016年平均每家房企銷售費(fèi)用約為3億元。

值得一提的是，上述132家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)1370億元，由此可見，406億元的銷售費(fèi)用占其凈利潤(rùn)總額的30%左右。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，銷售費(fèi)用的增長(zhǎng)很大程度上和銷售業(yè)績(jī)掛鉤，兩者一般為正向關(guān)系。2016年，房企銷售規(guī)模快速擴(kuò)張，營(yíng)銷費(fèi)用隨之增加。但相比而言，不少房企2016年管理能力提升，三費(fèi)（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）費(fèi)用率整體下降，為其擠出了一些利潤(rùn)。

銷售費(fèi)用攀升

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年度，上述132家房企，平均每家銷售費(fèi)用達(dá)3億元，2015年度則為2.6億元，同比有所上升。

具體來(lái)看，銷售費(fèi)用1億元以下的企業(yè)有69家，占比為52%；在1億元--5億元之間的企業(yè)有45家，占比為34%；在5億元--10億元之間的企業(yè)有10家，占比為8%；在10億元以上的企業(yè)有8家，占比為6%。

其中，銷售費(fèi)用在10億元以上的房企為萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、華僑城、金地集團(tuán)、招商蛇口和新城控股，分別為51.6億元、48億元、35億元、18.7億元、12.5億元、11.8億元、11.6億元和10億元。

當(dāng)然，不同企業(yè)對(duì)銷售費(fèi)用的把控不同，以萬(wàn)科為例，2014年以來(lái)，其銷售費(fèi)用分別為45億元、41億元和51.6億元，占其當(dāng)年銷售額比例即銷售費(fèi)用率，分別為2.09%、1.57%和1.41%，呈逐年下滑趨勢(shì)。此外，萬(wàn)科2014年以來(lái)的近三年銷售費(fèi)用占?xì)w屬于母公司股東的凈利潤(rùn)比例分別為28.7%、22.7%和24.6%。

值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用中，廣告宣傳推廣費(fèi)和傭金薪酬所占比例較高。而有的企業(yè)偏重于傭金薪酬支出，有的則偏重于廣告宣傳推廣費(fèi)。

以綠地控股為例，2016年，綠地控股銷售費(fèi)用48億元，其中，工資薪酬14.5億元，占比為30%；廣告宣傳推廣費(fèi)21.8億元，占比為45.4%，可見其偏重于廣告宣傳推廣費(fèi)的支出。

事實(shí)上，綜合2016年全年來(lái)看，在前三季度，有些企業(yè)的銷售費(fèi)用率就出現(xiàn)了下調(diào)。以泰禾集團(tuán)為例，2016年前三季度，公司銷售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比重下降了1.65個(gè)百分點(diǎn)，很好地控制了費(fèi)用率水平，增厚了毛利水平。此外，2016年全年，泰禾集團(tuán)銷售費(fèi)用為6億元，比2015年下降了1億元。

無(wú)獨(dú)有偶，截至9月30日，招商蛇口由于公司費(fèi)用率改善，銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別下降了 0.4 個(gè)和 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，管理效率提升。此外，2016年度，招商蛇口銷售費(fèi)用為11.6億元，與2015年相比僅增長(zhǎng)0.4億元，但銷售額增加了160多億元。

侵蝕利潤(rùn)空間

事實(shí)上，132家上市房企近三年來(lái)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額穩(wěn)中上升。數(shù)據(jù)顯示，132家上市房企2016年、2015年及2014年歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)分別為1370億元、971億元和886億元；同比增長(zhǎng)幅度分別為41%、10%及0.5%。

另?yè)?jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，上述132家上市房企近三年的銷售費(fèi)用也在逐漸攀升。數(shù)據(jù)顯示，132家房企2016年、2015年及2014年銷售費(fèi)用分別為406億元、345億元和267億元；同比增長(zhǎng)幅度分別為18%、29%和12%。

據(jù)此計(jì)算，近三年來(lái)，A股132家房企銷售費(fèi)用總額與當(dāng)年凈利潤(rùn)總額的占比分別為30%、36%和30%。毫無(wú)疑問，相對(duì)而言，盡管2016年，上市房企的銷售費(fèi)用仍舊幾乎占到凈利潤(rùn)的三分之一，但已經(jīng)明顯好于2015年，對(duì)凈利潤(rùn)的侵蝕程度回到了2014年的水平。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用變動(dòng)與當(dāng)年銷售規(guī)模有關(guān)，近年來(lái)，龍頭房企銷售規(guī)模迅速擴(kuò)張，所需銷售費(fèi)用自然水漲船高。但鑒于土地成本高企，不少房企都在控制三費(fèi)支出，有些企業(yè)甚至啟動(dòng)全面預(yù)算管理，并把其作為年度績(jī)效考核重要指標(biāo)之一，為增厚利潤(rùn)做出了一些貢獻(xiàn)。

華創(chuàng)證券分析師袁豪也在一份研究報(bào)告中表示，2016年，由于三項(xiàng)費(fèi)用率改善對(duì)沖，推動(dòng)凈利率提前低位回升。

不過(guò)，另有分析師認(rèn)為，在這一輪調(diào)控加碼背景下，未來(lái)房企資金成本將提升，這將導(dǎo)致房企財(cái)務(wù)費(fèi)用提升，在這一周期內(nèi)，將更加考驗(yàn)企業(yè)的成本管控能力。