“房地產(chǎn)處于白銀時(shí)代”似乎在2016年成為了偽命題，天量成交的背后千億房企陣容擴(kuò)軍，3000億也不再是行業(yè)“神話”。但追求“大而全”并不是所有房企的共識(shí)，舒適的規(guī)模狀態(tài)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)指標(biāo)的強(qiáng)化成為了世茂房地產(chǎn)過(guò)去一年的真實(shí)寫照。

　　2016年，世茂房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年合約銷售681.2億元，銷售面積491.85萬(wàn)平方米。如果僅就規(guī)模而言，世茂的表現(xiàn)只能算中規(guī)中矩，畢竟其全年銷售金額的同比漲幅僅有2%。但對(duì)處于調(diào)整期的世茂來(lái)說(shuō)，規(guī)模增長(zhǎng)的降速卻在另一個(gè)維度反映了其強(qiáng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的成功。

　　利潤(rùn)先行，真正做到不認(rèn)“規(guī)模”為“生死指標(biāo)”

　　規(guī)模讓位于利潤(rùn)和回款是絕大多數(shù)房企在“白銀時(shí)代”都曾強(qiáng)化的命題，但過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆行情還是讓很多開(kāi)發(fā)商將這一生存法則拋諸腦后。

　　賺吆喝與賺錢，后者才是決定企業(yè)“生存質(zhì)量”的實(shí)質(zhì)因素。同樣賺到200億，保證運(yùn)維與品質(zhì)達(dá)成，業(yè)績(jī)做到600-700億，與許多可能狂奔至千億兩千億的企業(yè)也只能做到200億的“收入蛋糕”而言，世茂的運(yùn)營(yíng)不可謂不聰明。

　　這一點(diǎn)在世茂2016年半年財(cái)報(bào)路演現(xiàn)場(chǎng)世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇的一次面向投資人發(fā)言中可以得到印證，“在保有更高的利潤(rùn)可能性基礎(chǔ)上，即使我們目前暫停銷售十幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤，舍棄一部分業(yè)績(jī)額，世茂也愿意?！?/span>

　　規(guī)模不再作為“生死指標(biāo)”后，回款和利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)成為世茂嚴(yán)控的核心指標(biāo)。其2016年上半年的回款率保持在85%，甚至高于過(guò)去一年銷售金額排行前兩位恒大和萬(wàn)科。在克爾瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，上述兩家房企的全年回款率分別為81%和67%。

　　上半年，世茂利潤(rùn)率達(dá)28%，雖較2015年32%的利潤(rùn)率有所下降，但仍保持了行業(yè)較高水準(zhǔn)，據(jù)悉，這一利潤(rùn)在排名前15的房企中，可以位列前三。撇除稅后主要非現(xiàn)金項(xiàng)目的凈影響，加上處置北京商業(yè)項(xiàng)目的股東應(yīng)占稅后利潤(rùn)，世茂2016年上半年凈利潤(rùn)達(dá)到35.02億元，股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為12.9%，均位于國(guó)內(nèi)上市房企的前列。

　　審自身煉內(nèi)功，有質(zhì)量增長(zhǎng)謀后勁

　　2016年，世茂在內(nèi)部加強(qiáng)了多職能核心指標(biāo)管控，在管控財(cái)務(wù)指標(biāo)，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上塑造可持續(xù)盈利能力。當(dāng)中，包括對(duì)拿地策略進(jìn)行平衡、積極去庫(kù)存、財(cái)務(wù)創(chuàng)新等。

　　庫(kù)存對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就如同頑疾，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)的強(qiáng)化中，世茂要將庫(kù)存的“傷害”降至最低點(diǎn)，最終回到利潤(rùn)指標(biāo)提升的正軌。過(guò)去一年的去庫(kù)存大戰(zhàn)，世茂收獲不小，僅從上半年的數(shù)字便可見(jiàn)一斑。在世茂前6月334.59億的銷售金額中就有219億來(lái)自于庫(kù)存銷售，占比65.45%，較2015年同期增加79億。

　　世茂的去庫(kù)存同樣考慮到未來(lái)的利潤(rùn)鎖定。在去存貨的大基調(diào)下，世茂2016年的銷售均價(jià)不降反升，達(dá)到了13850元/平方米，較2015年的12100元/平方米增長(zhǎng)12.23%。

　　同時(shí)，世茂對(duì)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化除了以去庫(kù)存為支點(diǎn)外，更大的調(diào)節(jié)比例來(lái)自于新增土儲(chǔ)的獲取。在地價(jià)攀升、利潤(rùn)受壓的行業(yè)背景下，世茂過(guò)去一年秉持“高位謹(jǐn)慎，低位進(jìn)取”的拿地策略，避免了地價(jià)成本的上升，且獲取的土地均分布于福州、北京、南京、武漢、濟(jì)南、廈門等去化周期健康的一二線城市。對(duì)這些城市的“卡位”某種程度來(lái)說(shuō)也是對(duì)未來(lái)成長(zhǎng)性的提前鎖定。

　　為此，世茂房地產(chǎn)董事局主席許榮茂指出，如果說(shuō)2015和2016年是公司的調(diào)整年，那么2017年世茂將再次回到“有品質(zhì)的增長(zhǎng)年”，銷售、利潤(rùn)、工程品質(zhì)、產(chǎn)品力以及客戶滿意度都會(huì)有較大提升及增長(zhǎng)。