中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)中心李鐵理事長(zhǎng)近日發(fā)表演講，對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策進(jìn)行了解讀。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“冰火兩重天”的形勢(shì)，“火”顯示在一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”，則是大部分三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房子大面積積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

李鐵認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的原因是供給和需求的不相匹配，因此需要在房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)增加土地供給，大力發(fā)展特大城市周邊的中小城市；而對(duì)于三四線(xiàn)城市等供給過(guò)剩地區(qū)，則要堅(jiān)定不移地去庫(kù)存，并鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人們的收入水平增高了，才會(huì)有人來(lái)買(mǎi)房。

2017年房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌？該買(mǎi)房還是買(mǎi)房？

房地產(chǎn)形勢(shì)判斷

關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià)，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也特別明確指出，存在著兩類(lèi)情況，就是冰火兩重天。

“火”，是火在一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”，則是大部分三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房子是賣(mài)不出去的，而且是大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

我們看房?jī)r(jià)上漲，北上廣深的房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)。像北京這樣的城市，房?jī)r(jià)上漲還有很大空間，離天花板還有很大距離。為什么？因?yàn)楸本┰诳刂迫丝诘倪M(jìn)入，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務(wù)，當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致與各種公共服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)高水準(zhǔn)相匹配的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。

另外一線(xiàn)城市大多是面對(duì)全國(guó)的人口，尋租機(jī)會(huì)高。在北京和上海這類(lèi)地方，任何一個(gè)房地產(chǎn)商，只要你在這里拿到地，就可以?huà)甑藉X(qián)。

可是我們還同時(shí)面對(duì)更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，就是相當(dāng)一大部分城市，尤其是二三四線(xiàn)城市存在嚴(yán)重的積壓，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的增長(zhǎng)?？梢哉f(shuō)，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓，可能會(huì)導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)速度下滑一到兩個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能說(shuō)與這些二三四線(xiàn)城市房子賣(mài)不出去沒(méi)有關(guān)系。城市政府土地出讓金沒(méi)有了，直接關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施投資跟不上去，也是很?chē)?yán)峻的現(xiàn)實(shí)。

我們看到不同機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)方法，得出的結(jié)論，就是平均積壓水平可能達(dá)到100億平方米左右。100億平方米需要多少年來(lái)消化呢？我們舉了一些個(gè)案，有的是需要20年，有的是需要十幾年。

房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？

我們看到如圖所示，北京以海淀區(qū)、東城區(qū)、石景山區(qū)為代表的房?jī)r(jià)上漲十分清晰，而重要原因是北京的公共服務(wù)水平高。但是，與此同時(shí)，北京的建設(shè)用地供給在逐年下降，從2014年的5150公頃下降到2016年的4100公頃，當(dāng)前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求的不相匹配嗎？因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要在房?jī)r(jià)上漲的地方增加土地供給。

北京四個(gè)城區(qū)，海淀、東城、西城、朝陽(yáng)，平均房?jī)r(jià)將近9萬(wàn)塊錢(qián)一平米，上海是10萬(wàn)塊錢(qián)一平米，深圳也是高房?jī)r(jià)。工薪階層沒(méi)有可能買(mǎi)得起這些住房，也沒(méi)有更多的土地供給來(lái)滿(mǎn)足這些廣大中低收入人口的購(gòu)買(mǎi)住房的需求。

很多人提到，是不是應(yīng)該在主城區(qū)通過(guò)行政手段壓制房?jī)r(jià)？這是反市場(chǎng)的做法。想買(mǎi)房子的人包括媒體人，他們?cè)诒本┵I(mǎi)房并不等于到主城區(qū)買(mǎi)房。其實(shí)在北京郊區(qū)還有很大空間，關(guān)鍵是相對(duì)應(yīng)的政策供給嚴(yán)重不足。

還有就是投資需求。有些智庫(kù)調(diào)查得出的結(jié)論，高收入人口城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入水平在20萬(wàn)元人民幣左右，其實(shí)可能還高。我們也在試圖通過(guò)移動(dòng)端數(shù)據(jù)來(lái)調(diào)查人的真實(shí)收入水平。

這么多高收入人口到哪里買(mǎi)房，肯定到北京、上海等投資水平高、尋租機(jī)會(huì)高的地方，既可以享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價(jià)值。當(dāng)然貨幣貶值速度在加快，把錢(qián)存在銀行里肯定也要貶值的。

住房供給嚴(yán)重過(guò)剩的原因是什么？

我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)在部分二線(xiàn)城市和絕大部分三四線(xiàn)城市面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房子嚴(yán)重積壓賣(mài)不出去，政府的土地出讓不出去，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)。

城市發(fā)展模式主要的財(cái)政資金來(lái)源是土地出讓。因?yàn)槲覀兡玫睾鼙阋耍瑥霓r(nóng)民手里拿地，征地成本很低。土地出讓收益已經(jīng)成為城市政府經(jīng)營(yíng)管理城市最重要的資金來(lái)源。

我曾經(jīng)講過(guò)，按市場(chǎng)規(guī)律，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品，那么在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下會(huì)形成供給波動(dòng)，這是市場(chǎng)化規(guī)律，是企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的結(jié)果。可是如果在一個(gè)國(guó)家，城市政府要大幅度干預(yù)這個(gè)市場(chǎng)，甚至城市政府作為利益主體來(lái)直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的話(huà)，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會(huì)把供給波動(dòng)過(guò)度放大，而且放大到比市場(chǎng)自身競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的波動(dòng)高很多，實(shí)際上這種結(jié)果在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了。

這種波動(dòng)最明顯的現(xiàn)象就是現(xiàn)在部分二線(xiàn)城市和相當(dāng)大部分的三四線(xiàn)城市的房子賣(mài)不出去。一個(gè)地產(chǎn)老總曾跟我說(shuō)，地產(chǎn)商只有通過(guò)賣(mài)房子才能把成本收回來(lái)，而且還要有利潤(rùn)。企業(yè)需要利潤(rùn)最大化，政府也需要利潤(rùn)最大化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的巨大波動(dòng)，三四線(xiàn)城市的泡沫都是如此產(chǎn)生的。

對(duì)策

從金融政策、財(cái)政政策、稅收政策來(lái)調(diào)整購(gòu)買(mǎi)投資性住房是很重要的手段。

在房?jī)r(jià)上漲地區(qū)要增加土地供給。怎么增加供給呢？我們不能在城市主城區(qū)去修一批低價(jià)房，這是做不到的。但可以在周邊和中小城市來(lái)發(fā)展。通過(guò)特大城市周邊的中小城市發(fā)展來(lái)解決中低收入人口住房問(wèn)題，需要在離主城區(qū)一定半徑距離的地方，通過(guò)放大空間的范圍解決用地供給問(wèn)題，也要解決城市發(fā)展的各種矛盾。

發(fā)展特大城市周邊的中小城市。我們跟世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)我國(guó)中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在特大城市周邊三四十公里半徑，中小城市的數(shù)量很少。為什么？限制開(kāi)發(fā)，北京上海都是如此。如果放大到50公里半徑左右，就已經(jīng)到了鄰省的邊界。

如果中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，這個(gè)政策就會(huì)具有非常重要的戰(zhàn)略性?xún)r(jià)值和內(nèi)涵。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè)，會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律帶動(dòng)城郊中小城市的發(fā)展，并會(huì)大大緩解特大城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題，這是非常重要的一個(gè)政策措施。

要改善城市間和特大城市周邊的交通資源配置。我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平很快，也帶動(dòng)了城市間交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。但是近幾十年是城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期，我們主要是發(fā)展高速公路、城區(qū)地鐵，但城郊鐵路發(fā)展非常滯后。一旦我們的軌道交通像所有其他發(fā)達(dá)國(guó)家特大城市一樣，發(fā)展到兩三千公里的時(shí)候，周邊城市就會(huì)迅速興起，這也會(huì)對(duì)促進(jìn)中小城市發(fā)展、緩解住房供給問(wèn)題會(huì)起到非常好的作用。

對(duì)供給過(guò)剩地區(qū)，要堅(jiān)定不移地去庫(kù)存。去庫(kù)存也有很多辦法，有土地管理辦法，也有約束性的辦法，通過(guò)土地制度改革來(lái)增加土地成本。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存，政府可以采購(gòu)或者強(qiáng)制收回土地。但目前看，還有很多其他配套政策，但是核心問(wèn)題不在于怎么去庫(kù)存，而是怎樣把城市轉(zhuǎn)型的問(wèn)題解決，怎樣促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)村人口收入水平增高了，才會(huì)有人來(lái)買(mǎi)房。沒(méi)有收入何談住房。所以怎么促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng)政策，改變GDP為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，制定合理稅收政策，多項(xiàng)手段和措施的綜合運(yùn)用，才能從根本上遏制三四線(xiàn)城市包括部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)過(guò)快發(fā)展和嚴(yán)重的積壓。

為什么沒(méi)有提到“特色小鎮(zhèn)”？

我們最近看到媒體提的特別多的是特色小鎮(zhèn)，為什么在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這么重要的文件中沒(méi)有提到特色小鎮(zhèn)？實(shí)際上是擔(dān)心過(guò)熱，擔(dān)心大量的地產(chǎn)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號(hào)向小城鎮(zhèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

可是我們這么多年研究小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)的發(fā)展是低成本的，是先有實(shí)體經(jīng)濟(jì)、傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)入，再逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。特色小鎮(zhèn)從80年代就存在，是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的，不是通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展起來(lái)的。都是在發(fā)展到一定程度以后，居民收入水平大幅度增高，就業(yè)水平大幅度增高，才有了購(gòu)買(mǎi)住房的直接需求，房地產(chǎn)才可以順勢(shì)進(jìn)入。

可是現(xiàn)在我們看到大量地產(chǎn)商把產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式從三四線(xiàn)城市向小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為什么呢？三四線(xiàn)城市房子賣(mài)不出去了，土地價(jià)格又高。而小鎮(zhèn)的土地價(jià)格低，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式的初始投入成本也會(huì)很低?？墒且坏┬℃?zhèn)房地產(chǎn)進(jìn)去了，就會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的進(jìn)入導(dǎo)致住房成本增加，進(jìn)而使未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不起來(lái)。

防止政績(jī)工程、防止形象工程、防止房地產(chǎn)為主導(dǎo)。原因在哪里？原因就在于，不能出現(xiàn)政府和企業(yè)再次推動(dòng)地價(jià)上漲，再次推動(dòng)房地產(chǎn)過(guò)熱，再次導(dǎo)致在五線(xiàn)城市繼續(xù)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的局面，那對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的損失就會(huì)特別巨大。

因此我們要從長(zhǎng)遠(yuǎn)政策入手，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)，推動(dòng)收入增長(zhǎng)，才有可能成為房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。