1 做方案

很多人買(mǎi)房子，第一步就是沖到售樓處去看房。一看到漂亮的銷(xiāo)售小姐姐和光鮮亮麗的沙盤(pán)，腦門(mén)一熱就下定金了。。。

諷刺的是，大家平時(shí)在京東淘寶買(mǎi)個(gè)手機(jī)，都要貨比三家，看性能、折扣還有測(cè)評(píng)報(bào)告，可是真到了關(guān)系到一生的房子上，反而就亂了方寸，用腳思考。

我的經(jīng)驗(yàn)是，買(mǎi)房子是要做一個(gè)方案計(jì)劃的。

現(xiàn)在的房子越來(lái)越貴，一套房子動(dòng)輒幾百、上千萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)小微企業(yè)的資金規(guī)模，買(mǎi)房越來(lái)越像創(chuàng)業(yè)。

而買(mǎi)房的方案計(jì)劃就是創(chuàng)業(yè)企劃書(shū)，是成敗的關(guān)鍵。

一個(gè)好的方案計(jì)劃，至少應(yīng)該在購(gòu)房半年前做起，內(nèi)容包括買(mǎi)房時(shí)機(jī)、資金籌劃、購(gòu)房資格、區(qū)位和產(chǎn)品選擇這些要素。

真正好的買(mǎi)房習(xí)慣，都是思定而后動(dòng)，在前期花費(fèi)大量時(shí)間，在方案里最優(yōu)化買(mǎi)房時(shí)機(jī)，最大化資格資金，最小化區(qū)位范圍。到了落地環(huán)節(jié)，反而是最輕松的，按照方案按部就班執(zhí)行即可。

2 確定時(shí)機(jī)

房產(chǎn)的周期正在變長(zhǎng)。

我對(duì)自己的要求是，不追求買(mǎi)在大漲前夜，但至少避開(kāi)短周期的頂部。

縱觀過(guò)去多年樓市歷史，房?jī)r(jià)向上的時(shí)候就是幾個(gè)月脈沖式上漲，但回撤筑底會(huì)維持幾年靜淡市的時(shí)間。

所以大家要注意的是：

一是回避牛市末端，那就是限購(gòu)、限貸、限售政策剛開(kāi)始收緊的時(shí)候。

二是比較好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)，就是靜淡市一、二年后房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)定，二手房成交量開(kāi)始放大的時(shí)候。關(guān)注剛需進(jìn)場(chǎng)，剛需是最真實(shí)的需求，他們能接受的價(jià)格就是底價(jià)。

三是順勢(shì)而為。如果政策也鼓勵(lì)買(mǎi)房，比如有去庫(kù)存和放松限購(gòu)限貸，那要加快買(mǎi)入。如果政策溫和中性，比如今年的工作報(bào)告里沒(méi)說(shuō)房住不炒，但也沒(méi)有提滿足居民合理住房需求，那可以更從容一些。

另外，有些朋友是要買(mǎi)房結(jié)婚、孩子入學(xué)，這種屬于有時(shí)間窗口限制，剛得不能再剛的需求，那就只能按照自己的計(jì)劃來(lái)了。

3 確定資格

一般而言，各大城市的房票來(lái)自于交社保和落戶。

沒(méi)有房票的朋友第一個(gè)要想的是，你能不能去落戶。

現(xiàn)在除了京滬之外，其他城市落戶條件十分寬松。拿深圳來(lái)說(shuō)，最快4個(gè)月就能落戶，簡(jiǎn)直就在送房票。事實(shí)上，如果原戶口不在京滬的話，我建議家庭里至少一人應(yīng)該落戶在深圳、南京、杭州這種潛力巨大的城市，就算不買(mǎi)房，戶口本身也是巨大紅利。

第二種房票解決方案是法拍。像上海法拍是不被限購(gòu)的，而且可以做按揭，但注意清場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不要買(mǎi)有老人和小孩住在里面的法拍房。

第三種是贈(zèng)與。在上海，是可以把房子贈(zèng)與給父母的，哪怕老人沒(méi)有上海購(gòu)房資格。贈(zèng)與后自己名下就有購(gòu)房資格了。贈(zèng)與的時(shí)候只需繳納契稅，老人拿到房子后，將來(lái)售出的時(shí)候，只要滿五年且名下這套房在上海是唯一住房，就不用繳所得稅，否則要繳納房子總價(jià)全額20%所得稅。北京和深圳不能這么干。

第四種是代持。就是借名買(mǎi)房，不鼓勵(lì)大家使用，但如果你實(shí)在沒(méi)辦法，倒也不失為一個(gè)解決方案。

4 資金籌措

現(xiàn)在買(mǎi)房的首付款大多來(lái)自于賣(mài)房的收入。

除了賣(mài)房，有些朋友是向親戚朋友或者其他地方借錢(qián)的，要注意兩點(diǎn)：一是借款期限不要少于5年，二是利率不要高于8%。

因?yàn)橐惠喎慨a(chǎn)周期是五年，哪怕是你扛不住賣(mài)房，五年的時(shí)間大概率保本，而利率可控確保你的資金成本不那么大。一定一定要回避那些每年還本然后續(xù)借的借款，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，錢(qián)還回去再借不出來(lái)是常有的事情。

再說(shuō)說(shuō)按揭貸款，我建議大家在每月還款現(xiàn)金流允許的情況，一定要貸足按揭。理由記住下面這句話就可以了：

全款買(mǎi)房打平貨幣寬松，貸款買(mǎi)房掘金貨幣寬松。珍惜首房首貸這一生一次的機(jī)會(huì)。

5 區(qū)位選擇

對(duì)于自住的朋友，建議大家要關(guān)注通勤、品質(zhì)和配套這三個(gè)方面。

1、自己上下班方便。

2、整個(gè)板塊大多是漂亮住宅的社區(qū)。

3、最好離地鐵3公里以內(nèi)。

4、對(duì)口小學(xué)的生源至少是來(lái)自于和你差不多的白領(lǐng)家庭。

5、社區(qū)有個(gè)還過(guò)得去的、有吃有逛有電影院的mall。

6、步行可以到達(dá)的、可以看感冒發(fā)燒的社區(qū)醫(yī)院。

潛力板塊主要有以下特征：

1、坐落在一、二線大城市或者靠近大城市的三、四線城市的臨近地塊。

2、一個(gè)能夠主導(dǎo)資源分配的強(qiáng)力地方政府，是打造熱點(diǎn)板塊的有力保障。

3、距離市中心不那么遠(yuǎn)，至少普通公交單程可以在1.5小時(shí)內(nèi)到達(dá)。

4、板塊擁有較為完整，可以總體規(guī)劃的凈地，沒(méi)有過(guò)多存量老破小的羈絆。

5、強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)的加持，例如金融、高科技和高端制造。

6、產(chǎn)住結(jié)合。住宅供應(yīng)合理，住宅面積與產(chǎn)業(yè)園區(qū)差不多。

7、建成時(shí)機(jī)恰到好處。最好是大量住宅上市的時(shí)候正好處于靜淡市，房?jī)r(jià)不會(huì)那么高，給到大家入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

8、價(jià)格不能高于周邊板塊50%以上，溢價(jià)大概在10%-30%左右為宜。這樣容易形成輪動(dòng)，也沒(méi)有房?jī)r(jià)高基數(shù)影響未來(lái)漲幅。

6 產(chǎn)品選擇

確定完區(qū)位之后，就是要選產(chǎn)品了。

大多數(shù)人是搞不清楚應(yīng)該買(mǎi)新房還是二手的。

交易風(fēng)險(xiǎn)上，隨著政府的預(yù)售證嚴(yán)格管理，開(kāi)發(fā)商跑路幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，大家只是要擔(dān)心開(kāi)發(fā)商承諾的配套能不能兌現(xiàn)。相比之下，二手房可能會(huì)有房東違約風(fēng)險(xiǎn)。

平均漲幅上，由于新房限價(jià)的原因，部分地方新房是有一些投資潛力的，你需要的是一點(diǎn)運(yùn)氣。

最后 做決策

大家可以仔細(xì)回味下這個(gè)過(guò)程，基本上是按照從上至下、從宏觀到微觀的思考邏輯走下來(lái)的，希望大家都可以復(fù)制這個(gè)思考過(guò)程，盡早給自己做一份買(mǎi)房方案計(jì)劃。