案例一：
用好政策“聚合力” 精準(zhǔn)支持“保交房”

應(yīng)對措施：

一是通過仲裁方式明確因逾期未繳納土地出讓金產(chǎn)生的違約金及利息問題。

二是由B公司先行繳齊住宅部分土地出讓金，辦理住宅部分相關(guān)不動產(chǎn)登記和預(yù)售許可。

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案例二：
939天，免責(zé)！

C企業(yè)于2018年3月15日取得A市某宗地土地使用權(quán)，出讓合同約定土地出讓金總額46億元，且地塊應(yīng)于2022年6月15日前竣工。但是多方面影響疊加導(dǎo)致項目開發(fā)受阻、施工進(jìn)度緩慢、無法按期竣工。

應(yīng)對措施：

一方面，協(xié)助企業(yè)完善相關(guān)手續(xù)。該項目需取得考古報告并完成文評審批及備案后辦理規(guī)劃審批手續(xù)。另一方面，確定項目受影響時間。經(jīng)B區(qū)人民政府批準(zhǔn)同意，認(rèn)定該項目延期原因為：大運河管控政策、大運河文物保護(hù)建設(shè)控制、重污染天氣應(yīng)急響應(yīng)啟動和重大活動保障工作、新冠肺炎疫情等影響，延誤項目竣工時間共計939天，擬將該項目竣工時間延至2025年1月9日，并免除其最新約定竣工日期前的竣工違約責(zé)任。

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案例三：
政策貫通聯(lián)動 提升居住品質(zhì)

2021年12月，B公司取得位于A市某地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，由南北側(cè)兩地塊組成。目前，南側(cè)地塊已開工基本封頂并進(jìn)行了預(yù)售，北側(cè)地塊尚未開工。根據(jù)南側(cè)地塊預(yù)售情況來看，當(dāng)?shù)叵M者偏好南向大面寬戶型，但小戶型銷售欠佳。為滿足市場需求，加快產(chǎn)品去庫存化速度，B公司希望調(diào)整北側(cè)住宅建筑層高，將地塊建筑高度由不高于24米調(diào)整為低于26.4米。但是，該地塊規(guī)劃條件已明確建筑高度，且已簽訂土地出讓合同，B公司無法對方案進(jìn)行如此重大調(diào)整。

應(yīng)對措施：

一是C區(qū)自然資源主管部門主動指導(dǎo)B公司對北側(cè)地塊按照高品質(zhì)住宅要求進(jìn)行方案調(diào)整。

二是C區(qū)政府向A市政府申請將北側(cè)地塊建筑高度由不高于24米調(diào)整為低于26.4米。

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案例四：
“一石三鳥”的有益嘗試

2015年，B公司和C公司通過招拍掛方式競得A市6宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地，土地出讓價款均已繳清。后因6宗土地位于海岸帶陸域200米范圍內(nèi)，無法繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。近期，A市自然資源和規(guī)劃局與土地使用權(quán)人協(xié)商達(dá)成一致意見，通過“容積率漂移”方式，收回因政府原因?qū)е聼o法開發(fā)的閑置土地。

應(yīng)對措施：

通過“容積率漂移”方式，即A市政府對兩家公司名下其他房地產(chǎn)用地增加與收回地塊等價值的建筑容量作為補償。將B公司3宗土地“容積率漂移”至其名下某宗土地，C公司1宗土地“容積率漂移”至其名下某宗土地，C公司另2宗土地“容積率漂移”至其名下另宗土地，最終6宗閑置土地由政府收回，3宗土地容積率提升。

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案例五：
聯(lián)動！共破司法查封閑置地僵局

2015年，A公司競得B市C縣一宗商服用地，合同約定竣工時間為2018年11月18日。2018年，C縣建設(shè)口岸貨運通道聯(lián)檢樓項目需占用該地塊，導(dǎo)致地塊無法正常開發(fā)。2019年，聯(lián)檢樓項目選址進(jìn)行了調(diào)整，該地塊可正常開發(fā)，然而，A公司因資金困難無力繼續(xù)開發(fā)。同時，由于未按時歸還銀行抵押貸款，該宗地于2019年、2021年、2022年相繼被B市中級人民法院輪候查封，查封期限最晚至2025年3月24日。

應(yīng)對措施：

一是主動協(xié)商。對于因片區(qū)規(guī)劃功能調(diào)整導(dǎo)致項目受影響，主動與企業(yè)協(xié)商達(dá)成一致，在消除開發(fā)障礙后，簽訂補充協(xié)議重新約定開竣工時間。

二是配合推進(jìn)司法處置。在用地被法院查封后，政府部門積極配合，推動閑置地塊進(jìn)入司法拍賣程序，加快閑置土地處置。

三是維護(hù)競得人權(quán)益。競得人取得法拍土地后，依申請從速辦理相關(guān)審批手續(xù)。

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案例六：
事關(guān)“保交房”，政策聯(lián)動有新招

2020年，A公司取得B市C區(qū)1號地塊、2號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地。兩宗土地均已達(dá)動工開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，不屬于閑置土地，但存在項目后續(xù)建設(shè)資金不足、不能按期竣工的風(fēng)險。目前，項目主要面臨以下困難：一是繼續(xù)動工難。1號地塊因企業(yè)資金鏈緊張，建設(shè)進(jìn)度受阻；2號地塊剩余土地因企業(yè)無開發(fā)意愿，土地閑置只是時間問題。二是轉(zhuǎn)讓難，項目可能出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險。

應(yīng)對措施：

一是B市政府發(fā)揮中間人作用，對2號地塊剩余土地通過掛賬收儲方式先行收回，待土地出讓后再將收回價款返還原土地使用權(quán)人，以“收回—供應(yīng)”并行方式簡化程序。

二是充分發(fā)揮用地審批聯(lián)席會議制度和土地信息共享聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制作用，將存量土地信息定期共享給發(fā)展改革、工信、商務(wù)和園區(qū)等部門，落實新建項目優(yōu)先使用存量土地政策。

三是2號地塊剩余建設(shè)用地土地出讓價款全額匯入“保交房”專項資金監(jiān)管賬戶，均用于推進(jìn)1號地塊“保交房”建設(shè)工作，共計1.16億元。

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案例七：
算好分割收回土地“明細(xì)賬”

2021年10月，B公司通過掛牌方式競得A市1宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為商住用地（商業(yè)建筑面積不少于25%）。B公司拿地時正值全國新冠疫情較為嚴(yán)重時期，受疫情及經(jīng)濟(jì)形勢影響，公司無力按照出讓合同約定日期繳納剩余土地出讓價款；商業(yè)、辦公用地市場需求不大，公司沒有能力和意愿繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；住宅部分無法按期竣工。

應(yīng)對措施：

一是收回部分商業(yè)用地使用權(quán)。鑒于B公司確實無力完成全部商業(yè)用地開發(fā)，經(jīng)A市政府常務(wù)會議研究同意，進(jìn)行宗地分割后，收回部分商業(yè)用地，重新評估確定宗地土地出讓價款。

二是支持未收回地塊繼續(xù)建設(shè)。為支持剩余未收回部分宗地繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，減輕B公司資金壓力，經(jīng)A市政府專題會議研究同意，在履行合同約定收取滯納金和利息的情況下，合理延長出讓價款繳納日期。

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案例八：
“一地一策”閑置土地“活”起來

2018年，A公司競得B市4宗房地產(chǎn)用地（2號、5號、11號、15號地塊），其中2號、5號、11號地塊以住宅用地為主，兼有商業(yè)用地，15號地塊以商業(yè)用地為主，兼有住宅用地。上述4宗閑置土地在處置過程中面臨兩個難題：一是欠繳土地出讓金征收難。二是已開工未竣工項目土地收回難。

一是仲裁。對于2號、5號閑置未動工地塊，仲裁裁決解除合同，收回土地；11號、15號地塊建設(shè)有部分建筑物，仲裁裁決繼續(xù)履行合同，完成開發(fā)建設(shè)。

二是分割收回。根據(jù)項目建設(shè)情況和規(guī)劃要求對11號地塊進(jìn)行分割，B市C區(qū)管委會按程序收回未建設(shè)部分，收回資金由B市C區(qū)管委會指定專戶監(jiān)管，?？钣糜陧椖拷ㄔO(shè)。

三是按建筑比例辦理登記。對于15號地塊，目前已有6棟酒店完工，擬為建筑已完工且相應(yīng)建筑面積比例的土地出讓價款已繳清部分辦理不動產(chǎn)登記等手續(xù)，后續(xù)將與A公司進(jìn)一步協(xié)商。

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案例九：

細(xì)化收回程序 閑置土地重生

2016年12月26日，A公司通過招拍掛方式取得B市C區(qū)3宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，總成交價為59億元。上述宗地于2019年取得工程項目施工準(zhǔn)備函并現(xiàn)場動工，此后幾年內(nèi)反復(fù)開工、停工，直至最終停工。受市場下行影響，土地使用權(quán)人無力開發(fā)，同時，由于3宗閑置土地有償收回價款較高，政府財政部門短期內(nèi)難以籌集如此大額的資金。

應(yīng)對措施：

由C區(qū)政府協(xié)議有償收回3宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。具體原則為，收回補償價格為總成交價格扣除以下兩項費用：一是該項目土地總成交價款的百分之二十；二是A公司已持有該項目土地年限的土地使用費。最終，合計收回該項目的價款為46.7億元。此后，該項目再次入市，由三家公司聯(lián)合體，以總成交價款89.01億元競得。根據(jù)與A公司的協(xié)商，C區(qū)財政局在收到B市財政局返還資金達(dá)到46.7億元后30個工作日內(nèi)，全額支付予A公司。

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案例十：
強化監(jiān)管防未然 助企紓困化風(fēng)險

2020年6月15日，A公司通過掛牌出讓方式競得B市一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓合同約定該項目應(yīng)于2024年6月14日前竣工。A公司反映，項目在建期間，受疫情、惡劣天氣、相關(guān)政府活動、安全事故等因素導(dǎo)致項目建設(shè)無法正常推進(jìn)，預(yù)計無法按出讓合同約定時間竣工。

應(yīng)對措施：

B市經(jīng)過調(diào)研梳理，合理免除政府原因及不可抗力因素導(dǎo)致不能按時完工產(chǎn)生的違約責(zé)任。經(jīng)核減重疊天數(shù)后，延誤項目竣工時間共計194天。目前，B市自然資源局已與A公司簽訂了《變更協(xié)議書》，變更竣工期限，辦理竣工延期手續(xù)。

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