地產(chǎn)和金融是一對(duì)“孿生兄弟”。由于房地產(chǎn)業(yè)的資金密集屬性，其對(duì)金融的依賴一直有之，早期表現(xiàn)為融資和授信需求，如今則成為新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。在樓市調(diào)控重壓、盈利能力受限的情況下，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的嘗試，甚至關(guān)乎企業(yè)的轉(zhuǎn)型大計(jì)。

在這種思路下，房地產(chǎn)企業(yè)在金融領(lǐng)域的嘗試從未止步。

一方面，房企收購金融牌照，參股控股銀、證、保、信、基，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金，實(shí)現(xiàn)負(fù)債多元化。

另一方面，推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，借助ABS、MBS、CMBS、類REITs、私募基金等金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

盡管已有大格局和大野心，但政策層面的限制，正在制約著房企在金融領(lǐng)域的嘗試。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房企如何實(shí)現(xiàn)“金融化”轉(zhuǎn)型，仍需觀察。

從融資到戰(zhàn)略投資

房企對(duì)于金融業(yè)務(wù)的布局早已有之。早在上世紀(jì)90年代，泛海就入股民生銀行，成為其第二大股東。此后又步步為營，布局銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、信托、期貨等細(xì)分金融領(lǐng)域。

如今，泛海成為在金融領(lǐng)域涉足最深的房企之一。在泛海集團(tuán)內(nèi)部，金融業(yè)務(wù)的規(guī)模和盈利能力均強(qiáng)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

到2009年以后，房企開始相繼涉足金融領(lǐng)域，綠地、華潤、星河、魯能、新華聯(lián)、萬科、恒大、華夏幸福等均有所布局。近年來，綠地、恒大甚至提出要獲得“全金融牌照”。

佳兆業(yè)在金融板塊也有極深布局，根據(jù)其官網(wǎng)資料，集團(tuán)已擁有股權(quán)私募基金、證券私募基金，以及小額貸款、商業(yè)保理、財(cái)富管理等業(yè)務(wù)，正在籌建銀行、保險(xiǎn)板塊。

但在不同階段，房企有著不同的興奮點(diǎn)，總體來看，其在細(xì)分領(lǐng)域的布局順序也顯得有跡可循。

真正能反映這種脈絡(luò)的，當(dāng)屬萬科的布局步伐。

2013年10月，萬科公告稱，以27億人民幣入股徽商銀行，并參與其在H股的首次公開發(fā)行。2015年6月，萬科與鵬華基金合作，發(fā)行國內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托投資基金“鵬華前海萬科REITs”。2016年8月，萬科入股網(wǎng)貸平臺(tái)鵬金所并成為其第一大股東。

“從銀行到基金，再到互金，代表了房企對(duì)金融領(lǐng)域布局的三個(gè)階段，也反映出企業(yè)對(duì)金融業(yè)思路的變化。”某不愿具名的金融界人士表示，房地產(chǎn)企業(yè)是銀行的傳統(tǒng)“大客戶”，后者為其提供融資、授信等服務(wù)，早期布局銀行，說明企業(yè)主要在融資層面有所考量?；稹⑿磐械仁腔诓粍?dòng)產(chǎn)的金融服務(wù)，反映出企業(yè)對(duì)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的興趣?；ヂ?lián)網(wǎng)金融則是新興領(lǐng)域，房企布局的背后，更多帶有戰(zhàn)略投資的意味。

根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向，即是從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理模式，因此資產(chǎn)證券化（第二階段）的嘗試最受關(guān)注。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，在地產(chǎn)開發(fā)模式上，一直有兩個(gè)思路，一種是“重資產(chǎn)、輕運(yùn)營”，這是典型的中國開發(fā)商模式；第二種是“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營+金融資管”，這是金融界和資本市場最推崇的模式。

政策限制難以突破

房企向資產(chǎn)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型，有著一定的市場背景。土地、資金、人力成本不斷提升，導(dǎo)致房企利潤率不斷下滑，有數(shù)據(jù)顯示，從2015年開始，上市房企的平均利潤率就已降至個(gè)位數(shù)，此后又不斷下滑。

更為重要的是，樓市的周期性漲跌變化，以及不期而至的調(diào)控政策，導(dǎo)致企業(yè)的業(yè)績?nèi)菀壮霈F(xiàn)波動(dòng)，缺乏連續(xù)性。這些因素會(huì)進(jìn)而影響到企業(yè)的評(píng)級(jí)、融資等環(huán)節(jié)。

克而瑞認(rèn)為，房企試水資產(chǎn)證券化的優(yōu)勢(shì)有三，一是可以盤活存量，甚至完成輕資產(chǎn)化運(yùn)營；二是在當(dāng)前融資通道收緊的情況下，使得企業(yè)的融資方式更加多元化；三是可突破企業(yè)自身主體信用的限制，評(píng)級(jí)不理想的企業(yè)也可依靠其優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行AAA級(jí)債券，控制融資成本。

雖然外界關(guān)注不多，但最近幾年，房企對(duì)資產(chǎn)證券化的嘗試并未止步。

2012年，華僑城成立了“歡樂谷主體公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，是我國第一單基于入園憑證現(xiàn)金流的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。2015年，世茂推出“博時(shí)資本-世茂天成物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，成為首只以物業(yè)費(fèi)收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

2017年以來，華夏幸福連續(xù)推出兩個(gè)“園區(qū)PPP資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，成為首家成功發(fā)行園區(qū)ABS的企業(yè)。同期，碧桂園、金科、融信等房企也曾以購房尾款、租金等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，開展資產(chǎn)證券化融資。

但值得注意的是，在當(dāng)前嘗試中，金融業(yè)務(wù)能給企業(yè)提供的利潤貢獻(xiàn)仍然不大。如綠地在今年第一季度報(bào)告中透露，“大金融”業(yè)務(wù)第一季度實(shí)現(xiàn)利潤總額5.2億元。相比其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，仍然顯得微不足道。

有分析指出，目前，銀行通道的開發(fā)貸和委托貸款、證監(jiān)會(huì)的公司債和股權(quán)融資、表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受到管控限制，房企嘗試創(chuàng)新金融產(chǎn)品的方式較為有限，多集中在類REITs和CMBS上。

此外，受限于政策管制，整體金融化程度仍較低。黃立沖表示，由于缺乏稅務(wù)和資本市場方面的立法，在中國無法實(shí)行真正的REITs，目前只能存在債券的資產(chǎn)證券化，不可能存在地產(chǎn)股權(quán)的資產(chǎn)證券化。

天風(fēng)證券認(rèn)為，“把低活的不動(dòng)產(chǎn)變成高活的金融品”，才是真正的金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的融合。但目前房地產(chǎn)業(yè)距離這一目標(biāo)還有很遠(yuǎn)。