電梯因年久失修發(fā)生故障，住在幾十層高樓的業(yè)主要回家只好氣喘吁吁地爬樓梯;水箱破損無法供應日常用水，爬樓的同時，業(yè)主還得背上一個重重的水桶……這絕不是聳人聽聞。對于那些居住5年以上的小區(qū)，也許這些問題明天就會出現(xiàn)。

按照條例的規(guī)定，購房時業(yè)主要交房價2%的專項維修資金，用于像電梯、水箱這樣的物業(yè)公用部位和共同設施設備在物業(yè)保修期滿后的維修和更新、改造。但是，條例對這筆資金如何收取、保管、監(jiān)督以及使用并沒有過多的規(guī)定。不規(guī)范操作讓廣大業(yè)主既擔心這筆巨額資金被挪用，又擔心自己的私有房產(chǎn)因此缺少資金得不到維修而貶值。

業(yè)主質疑收房“慣例”———開發(fā)商、物業(yè)公司代收公共維修基金

幾乎所有的樓盤在新房收房時，開發(fā)商或者是與之有“血緣”關系的物業(yè)公司總要告知業(yè)主：先拿公共維修基金來，否則不予入住。

正在收房的北京朝陽區(qū)易構空間嘉園的業(yè)主同樣碰到了這樣的情況。據(jù)業(yè)主宋先生估算，僅此一項，開發(fā)商就可能收到上千萬元的資金，“誰知道他們要拿這筆錢干什么?”

按規(guī)定，“商品住宅購房者應在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交到房地局，同時房地局、‘小區(qū)辦’不得委托建設單位代為歸集維修基金”。北京仁和律師事務所孟憲生律師分析認為，開發(fā)商明知故犯的原因在于規(guī)避擔保責任。

原來，對于貸款購房的業(yè)主，在產(chǎn)權證未辦理下來之前，開發(fā)商必須向銀行承擔擔保責任。一旦貸款者不能如期還貸，擔保方必須履行還貸義務。產(chǎn)權證辦下來以后，就轉為用房子作抵押，開發(fā)商的擔保責任隨之解除。而繳納維修基金、契稅是辦理房屋產(chǎn)權證的必備條件之一，因此，開發(fā)商當然希望業(yè)主及時繳納上述兩項費用。

已代收的專項維修基金可能出現(xiàn)監(jiān)管真空

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，幾年前購房的業(yè)主較之現(xiàn)在購房的業(yè)主來說，對公共維修基金知之更少。北京新康家園的蘇德強告訴記者，2002年她購房時，就將這筆錢交給物業(yè)公司了。

無意間的發(fā)現(xiàn)蘇德強才覺察到這里面問題太大了。她將6700余元公共維修基金交給物業(yè)公司的時間是2002年3月15日，而這筆錢原封不動轉到“小區(qū)辦”專項賬戶的時間卻是2003年8月21日，這期間近一年半的時間物業(yè)公司拿這筆錢干什么去了?

問物業(yè)公司，人家根本不理她。找了“小區(qū)辦”，“小區(qū)辦”查了物業(yè)公司的賬后，責成物業(yè)公司退給業(yè)主這筆基金的利息。新康家園754戶業(yè)主拿到了這筆錢。

北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任助理李建民告訴記者，開發(fā)商、物業(yè)公司代收維修基金存在巨大風險，主管部門雖有文件制止，但卻鞭長莫及。如果不是業(yè)主舉報，“小區(qū)辦”很難發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司打的“時間差”。

業(yè)委會成員能力有限難以擔當維修基金審核重任

據(jù)新華社報道，截至去年，全國小區(qū)的維修基金保守估計有600億元。這樣一筆巨資目前的狀況卻是“存放有規(guī)定，使用無監(jiān)管”。

由于維修基金不是國有資產(chǎn)，所以沒有主管部門對它進行審核和監(jiān)督。作為個人資產(chǎn)，維修基金又沒有專人管理，使得其增減變化無賬可查，必然會給違規(guī)操作留下可乘之機。

有的地方動用維修基金全憑業(yè)委會主任“一支筆”，有的地方利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收入不及時補入專項維修資金，有的地方維修基金被開發(fā)商挪用，無從追回。

另外，業(yè)委會的工作是業(yè)余的，承擔的任務卻專業(yè)性極強。維修基金的使用審核涉及政策法規(guī)和工程技術各方面知識，光有熱心腸缺乏專業(yè)知識使得業(yè)委會工作有心無力。到底應該“小修”還是“中修”，業(yè)委會成員憑的全是感覺。

用信托制取代酬金制，防止公共維修基金流失

怎樣防止公共維修基金的流失呢?北京仁和律師事務所孟憲生律師主張，改業(yè)主與物業(yè)公司的委托關系為信托關系。

物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托關系時，物業(yè)公司只有一本賬，假如它代管公共維修基金，一旦物業(yè)公司資不抵債，根本分不清哪個是物業(yè)的錢，哪個是業(yè)主的錢，很容易造成公共維修基金的流失。

假如業(yè)主與物業(yè)公司建立的是信托關系，物業(yè)公司將實行分賬管理，錢是誰的十分清楚，就是它資不抵債了，也拿不走業(yè)主的公共維修基金。

廣州大學房地產(chǎn)研究所所長陳德豪認為，應該立法規(guī)定在動用維修基金超過一定數(shù)額時，需接受專業(yè)機構年度審計，同時加強政府核查指引也是十分必要的。